عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
رأی تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، معمولاً در پی نقض قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر صادر می‌شود. این قرارداد که اغلب در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شود، شامل مواردی چون مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها و شرایط پرداخت آن است.
بر اساس این قرارداد، مستأجر موظف است اجاره‌بها را در زمان‌های مشخص‌شده پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت به‌موقع، موجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه یا اخطاریه رسمی، به مستأجر مهلت قانونی (معمولاً 10 روز) بدهد تا بدهی خود را تسویه کند.
اگر مستأجر در مهلت تعیین‌شده، اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با طرح دعوی تخلیه در دادگاه، خواستار خلع ید ملک شود. دادگاه پس از بررسی مدارک و ادعاهای طرفین، درصورتی‌که تخلف مستأجر محرز شود، حکم تخلیه را صادر می‌کند. این حکم به مستأجر مهلت مشخصی (معمولاً بین 10 روز تا دو ماه) می‌دهد تا ملک را تخلیه کند.
اجور معوقه چیست؟
در قرارداد اجاره یک ملک (چه تجاری و چه غیرتجاری)، میزان اجاره‌بها و موعد پرداخت آن به‌صورت دقیق مشخص می‌شود. درصورتی‌که مستأجر نتواند در موعد مقرر، اجاره‌بها را پرداخت کند، مبلغ پرداخت‌نشده به‌عنوان اجور معوقه شناخته می‌شود.
اجور معوقه به معنای اجاره‌بهاهایی است که موعد پرداخت آن‌ها گذشته است. در چنین شرایطی، موجر می‌تواند با طرح دعوی حقوقی در دادگاه، مستأجر را مکلف به پرداخت این مبلغ کند. پس از صدور حکم قطعی دادگاه، موجر می‌تواند حکم را اجرا و اجور معوقه را دریافت کند.
تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها زمانی مطرح می‌شود که مستأجر، برخلاف مفاد قرارداد اجاره، مبلغ اجاره را در موعد مقرر به موجر پرداخت نکند. این قانون عمدتاً برای قراردادهای اجاره اماکن تجاری که دارای حق کسب و پیشه هستند، وضع‌شده است.
بر اساس این قانون، مستأجر موظف است طبق توافقات مندرج در قرارداد اجاره، به‌طور ماهانه و حداکثر تا ده روز پس از پایان هرماه، اجاره‌بها را به موجر پرداخت کند. درصورتی‌که مستأجر به این تعهد عمل نکند، موجر می‌تواند با طرح دعوی تخلیه در دادگاه، خواستار خلع ید ملک شود.
متن شکایت از مستأجر عدم پرداخت اجاره
دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]
خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده]
خواسته:
فسخ قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]
تخلیه عین مستأجر شامل [توصیف ملک اجاره‌شده] واقع در [آدرس ملک]
دلایل و منضمات:
نسخه برابر اصل قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]
شرح دادخواست:
احتراماً، اینجانب به‌عنوان مالک شش‌دانگ ملک فوق‌الذکر، به‌موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، ملک مذکور را به مدت [مدت اجاره] به خوانده اجاره داده‌ام. متأسفانه خوانده علی‌رغم تعهدات قراردادی، به مدت سه ماه اجاره‌بها را پرداخت نکرده است.
با توجه به عدم انجام تعهدات قراردادی از سوی خوانده و ادامه این وضعیت، اینجانب مجبور به طرح این دعوی شده و از دادگاه محترم تقاضای فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه عین مستأجر رادارم.
چگونگی صدور اجرائیه
چنانچه مستأجری از پرداخت اجاره‌بها مطابق توافقات مندرج در قرارداد اجاره خودداری کند، موجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، حق خود را مطالبه نماید.
روال قانونی:
ارسال اظهارنامه: در ابتدا، موجر با تنظیم اظهارنامه‌ای رسمی، به مستأجر مهلت قانونی (معمولاً 10 روز) می‌دهد تا اجاره‌بهاهای معوقه را پرداخت کند.
طرح دعوی: درصورتی‌که مستأجر در مهلت تعیین‌شده به تعهد خود عمل نکند، موجر می‌تواند با طرح دعوی تخلیه در دادگاه، خواستار خلع ید ملک و پرداخت اجاره‌بهاهای معوقه شود.
صدور حکم: پس از رسیدگی دادگاه و احراز حقانیت موجر، حکم به نفع موجر صادر می‌شود.
صدور اجرائیه: با قطعی شدن حکم دادگاه، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست صدور اجراییه نماید. اجراییه، دستور دادگاه به اجرائیات برای اجرای حکم است.
مراحل اجرای حکم:
با در دست داشتن اجراییه، موجر می‌تواند به اداره ثبت محل ملک مراجعه کرده و تقاضای اجرای حکم نماید. اجرائیات با مراجعه به محل ملک، نسبت به تخلیه ملک و وصول اجاره‌بهاهای معوقه اقدام خواهد کرد.
نکته: در صورت وجود اموال منقول متعلق به مستأجر در ملک، اجرائیات می‌تواند نسبت به توقیف و فروش این اموال به‌منظور تأمین مطالبات موجر اقدام نماید.
توجه: بهتر است موجر قبل از طرح دعوی، با یک وکیل پایه‌یک دادگستری مشورت کند تا از صحت و کامل بودن مدارک و ادعاهای خود اطمینان حاصل کند.
پس از طرح دعوی تخلیه در دادگاه، دادگاه در وقت مقرر به رسیدگی می‌پردازد. درصورتی‌که دادگاه تخلف مستأجر در پرداخت اجاره‌بها را محرز تشخیص دهد، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند. معمولاً در این حکم به مستأجر مهلت مشخصی (بین 10 تا 60 روز) داده می‌شود تا ملک را تخلیه کند.
خواهان و خوانده در این دعوا:
خواهان: مالک یا موجر ملک است که به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر، اقدام به طرح دعوی کرده است.
خوانده: مستأجری است که به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، مورد پیگرد قانونی قرارگرفته است.
محل رسیدگی:
به‌طورکلی: دعاوی مربوط به تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح می‌شود.
استثنا: در مواردی که ملک مورد اجاره، دارای حق کسب و پیشه باشد، دادگاه عمومی محل ملک صالح به رسیدگی است.
اجرای حکم:
پس از قطعیت حکم تخلیه، پرونده به اجرای احکام ارسال می‌شود. اجرای احکام بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه، نسبت به تخلیه ملک در مهلت مقرر اقدام می‌نماید.
نکات مهم:
مهلت اعتراض: پس از صدور حکم، طرفین پرونده فرصت دارند تا به‌حکم صادره اعتراض کنند.
هزینه‌های دادرسی: خواهان باید هزینه‌های دادرسی را پرداخت نماید.
مشاوره حقوقی: توصیه می‌شود قبل از طرح دعوی و در طول مراحل دادرسی، از مشاوره حقوقی دفتر حقوقی دکتر حمید بذرپاچ بهره‌مند شوید.
نکات مهم در طرح دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
طرح دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، فرایندی حقوقی است که توجه به نکات جزئی در آن می‌تواند بر نتیجه پرونده تأثیرگذار باشد. در این نوشتار، به برخی از مهم‌ترین این نکات اشاره خواهیم کرد:
- پرداخت اجاره‌بها به‌صورت چک یا سند تجاری:
اثر پرداخت چک: پرداخت اجاره‌بها به‌صورت چک یا سند تجاری، تا زمان وصول وجه، به‌منزله پرداخت محسوب می‌شود.
مسئولیت برگشت چک: در صورت برگشت خوردن چک، مستأجر مسئول پرداخت خسارات ناشی از برگشت چک خواهد بود و این امر به معنای عدم پرداخت اجاره‌بها نیست.
توجه: موجر می‌تواند همزمان با طرح دعوی تخلیه، دعوی مطالبه وجه چک برگشتی را نیز مطرح کند.
- عدم پرداخت حق کسب و پیشه در صورت تخلیه:
قانون: در صورت تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، مستأجر هیچ حقی برای دریافت حق کسب و پیشه نخواهد داشت.
استثنائات: در برخی موارد خاص و با توجه به شرایط قرارداد و قوانین خاص، ممکن است مستأجر حق دریافت بخشی از حق کسب و پیشه را داشته باشد.
- مهلت پرداخت اجاره‌بها و ارسال اظهارنامه:
مهلت قانونی: مستأجر موظف است اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت کند. در صورت تأخیر در پرداخت، موجر می‌تواند با ارسال اظهارنامه، به مستأجر مهلت قانونی بدهد.
تأثیر عدم توجه به اظهارنامه: عدم توجه مستأجر به اظهارنامه و عدم پرداخت اجاره‌بها، می‌تواند منجر به طرح دعوی تخلیه توسط موجر شود.
امکان جلوگیری از تخلیه: مستأجر می‌تواند با پرداخت تمام بدهی خود همراه با جریمه تعیین‌شده در قرارداد، از صدور حکم تخلیه جلوگیری کند.
- تعداد اظهارنامه‌ها و مدت‌زمان آن‌ها:
تعداد اظهارنامه: معمولاً ارسال دو اظهارنامه در طول یک سال کافی است تا موجر بتواند دعوی تخلیه را مطرح کند.
تاریخ شروع محاسبه یک سال: تاریخ شروع محاسبه یک سال از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه به مستأجر است.
اهمیت ابلاغ: ابلاغ قانونی اظهارنامه به مستأجر بسیار مهم است و باید به‌صورت دقیق انجام شود.
توجه به نکات ذکرشده در بالا، می‌تواند به موجر و مستأجر در حل اختلافات ناشی از عدم پرداخت اجاره‌بها کمک کند. بااین‌حال، به دلیل پیچیدگی‌های قانونی موجود، توصیه می‌شود در صورت بروز هرگونه مشکل، از مشاوره حقوقی دفتر حقوقی دکتر بذرپاش استفاده کنید.
مستندات قانونی در دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
در دعاوی تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، داشتن مستندات قانونی قوی می‌تواند به موجر در اثبات حق خود و تسریع درروند رسیدگی کمک شایانی کند. یکی از مهم‌ترین این مستندات، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر:
طبق ماده ۶ این قانون، مستأجر مکلف است اجاره‌بها یا اجرت‌المسمی را در موعد مقررشده در قرارداد اجاره پرداخت کند. همچنین، پس از انقضای مدت اجاره، مستأجر باید اجرت‌المثل را (به همان میزان اجاره‌بها ماه آخر) حداکثر تا ۱۰ روز پس از پایان هرماه به موجر پرداخت نماید.
اهمیت وجود قرارداد اجاره:
تعیین مبلغ اجاره‌بها: قرارداد اجاره مشخص می‌کند که چه مبلغی باید به‌عنوان اجاره‌بها پرداخت شود.
تعیین موعد پرداخت: قرارداد اجاره تاریخ دقیق پرداخت اجاره‌بها را تعیین می‌کند.
شرایط فسخ قرارداد: قرارداد اجاره ممکن است شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها پیش‌بینی کند.
در صورت عدم وجود قرارداد اجاره:
توافق شفاهی: اگر قرارداد اجاره کتبی وجود نداشته باشد، توافق شفاهی بین موجر و مستأجر ملاک عمل خواهد بود.
تعیین اجاره‌بها بر اساس عرف: درصورتی‌که حتی توافق شفاهی نیز وجود نداشته باشد، اجاره‌بها بر اساس عرف منطقه و اجاره‌بها املاک مشابه تعیین می‌شود.
سایر مستندات مهم:
اظهارنامه‌ها: ارسال اظهارنامه به مستأجر مبنی بر عدم پرداخت اجاره‌بها و درخواست پرداخت آن، می‌تواند به‌عنوان مدرکی دال بر تخطی مستأجر از تعهدات خود استفاده شود.
رسید پرداخت‌های قبلی: رسید پرداخت‌های قبلی اجاره‌بها می‌تواند به‌عنوان مدرکی دال بر وجود رابطه اجاره‌ای و مبلغ اجاره‌بها مورداستفاده قرار گیرد.
گواهی شهود: در صورت لزوم، شهادت شهودانی که از وجود رابطه اجاره‌ای و عدم پرداخت اجاره‌بها آگاه هستند، می‌تواند به‌عنوان مدرک استفاده شود.
شیوه‌های پرداخت اجاره‌بها:
پرداخت مستقیم به موجر یا نماینده قانونی او: در این روش، مستأجر مبلغ اجاره را به‌صورت نقدی یا از طریق انتقال بانکی به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت می‌کند.
واریز به‌حساب بانکی تعیین‌شده توسط سازمان ثبت: در برخی موارد، سازمان ثبت حساب بانکی خاصی را برای واریز اجاره‌بها تعیین می‌کند. مستأجر باید مبلغ اجاره را به این حساب واریز کرده و قبض واریز را نزد خود نگه دارد.
تحویل قبض پرداخت به دفترخانه: درصورتی‌که اجاره‌نامه رسمی باشد، مستأجر باید قبض پرداخت اجاره را به دفترخانه تنظیم سند تحویل دهد.
درصورتی‌که اجاره‌نامه رسمی نباشد یا وجود نداشته باشد:
پرداخت به‌حساب بانکی و ارائه رسید: مستأجر باید مبلغ اجاره را به‌حساب بانکی موجر واریز کرده و رسید پرداخت را به همراه مشخصات کامل موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک به محل سکونت موجر ارائه دهد.
اطلاع‌رسانی به موجر: دفترخانه مکلف است ظرف ده روز، مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اطلاع دهد تا جهت دریافت وجه به دفترخانه مراجعه نماید.
ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر:
ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، یکی از مهم‌ترین قوانین مرتبط با تخلیه ملک است. بر اساس این ماده، در شرایط خاصی، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را نماید.
شرایط درخواست تخلیه بر اساس ماده 14:
قانون‌گذار شرایط مختلفی را برای درخواست تخلیه توسط موجر پیش‌بینی کرده است که ازجمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
عدم پرداخت اجاره‌بها: یکی از مهم‌ترین دلایل درخواست تخلیه، عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر در موعد مقرر است.
استفاده غیرمجاز ازملک: اگر مستأجر ازملک برای اموری غیر ازآنچه در قرارداد اجاره ذکرشده استفاده کند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه نماید.
تخریب ملک: درصورتی‌که مستأجر به‌عمد یا به علت سهل‌انگاری به ملک آسیب برساند و یا آن را تخریب کند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه نماید.
بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر، اگر مستأجر پس از دریافت اخطار کتبی مبنی بر عدم پرداخت اجاره‌بها یا اجرت‌المثل، ظرف ده روز مبلغ موردنظر را پرداخت نکند، موجر می‌تواند درخواست صدور اجراییه تخلیه ملک را نماید.
درصورتی‌که مستأجر پس از صدور اجراییه، اجاره‌بهاهای معوقه را پرداخت کند، اجرای حکم تخلیه متوقف می‌شود. بااین‌حال، موجر می‌تواند با استناد به تخلفات قبلی مستأجر، همچنان درخواست تخلیه ملک را از دادگاه مطرح نماید.
شرایط صدور دستور تخلیه:
دادگاه در صورتی دستور تخلیه ملک را صادر می‌کند که مستأجر به تعهد خود مبنی بر پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر عمل نکند. در چنین شرایطی، موجر می‌تواند با مراجعه به دفترخانه تنظیم سند یا دادگاه، درخواست صدور دستور تخلیه را مطرح نماید.
مراحل صدور دستور تخلیه:
ارسال اخطاریه: موجر ابتدا باید با ارسال اخطاریه کتبی به مستأجر، وی را از عدم پرداخت اجاره‌بها مطلع کرده و مهلت قانونی برای پرداخت بدهی را به او بدهد.
درخواست صدور اجراییه: درصورتی‌که مستأجر در مهلت تعیین‌شده به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، موجر می‌تواند از دفترخانه تنظیم سند یا دادگاه درخواست صدور اجراییه تخلیه نماید.
صدور حکم تخلیه: دادگاه پس از بررسی پرونده و احراز تخلف مستأجر، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند.
دفتر ثبت‌اسناد، اظهارنامه‌ای را برای مستأجر صادر می‌کند که در آن به وی مهلت ده‌روزه داده می‌شود تا اجاره‌بهاهای معوقه را پرداخت نماید.
درصورتی‌که مستأجر در مدت تعیین‌شده به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، موجر می‌تواند با استناد به این اظهارنامه و سایر مدارک، به دادگاه مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه ملک را نماید.
مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه
شرایط و مراحل درخواست تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، بسته به مفاد قرارداد اجاره و قوانین حاکم بر آن، متفاوت است.
اهمیت مفاد قرارداد اجاره: اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت تأخیر در پرداخت اجاره، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند، روند تخلیه ملک ساده‌تر خواهد بود. در غیر این صورت، ممکن است این فرایند طولانی‌تر شود.
انقضای مدت اجاره یا تأخیر در پرداخت: موجر می‌تواند در دو حالت زیر درخواست تخلیه ملک را نماید:
انقضای مدت اجاره: پس از پایان مدت اجاره مشخص‌شده در قرارداد، موجر می‌تواند از مستأجر درخواست تخلیه نماید.
تأخیر در پرداخت اجاره‌بها: اگر مستأجر بیش از سه ماه اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید.
تخلف از مفاد قرارداد: درصورتی‌که مستأجر برخلاف مفاد قرارداد اجاره عمل کند (مانند زیر اجاره دادن ملک بدون اجازه موجر)، موجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را نماید.
مراحل درخواست تخلیه:
ارسال اخطاریه: موجر باید ابتدا با ارسال اخطاریه به مستأجر، وی را از عدم پرداخت اجاره‌بها مطلع کرده و مهلت مشخصی برای پرداخت بدهی به او بدهد.
مراجعه به دادگاه: درصورتی‌که مستأجر در مهلت تعیین‌شده به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح، دادخواست تخلیه ملک را مطرح نماید.
صدور حکم تخلیه: دادگاه پس از بررسی مدارک و ادعاهای طرفین، حکم تخلیه ملک را صادر خواهد کرد.
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، برای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، مالک یا موجر باید به دادگاه صالح مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه را نماید.
مهلت قانونی برای رسیدگی به پرونده: دادگاه موظف است ظرف مدت قانونی تعیین‌شده، پرونده را به شورای حل اختلاف ارجاع دهد تا در آنجا به‌صورت تخصصی به موضوع رسیدگی شود.
عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر: اگر مستأجر طبق مفاد قرارداد اجاره، اجاره‌بها یا اجرت‌المثل را در موعد مقرر پرداخت نکند و ظرف ده روز پس از اخطار کتبی نیز بدهی خود را تسویه ننماید، موجر می‌تواند درخواست صدور حکم تخلیه را مطرح کند.
تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر
تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر زمانی قابلیت اجرا دارد که مستأجر از پرداخت مبلغی که در قرارداد کتبی یا شفاهی بین طرفین تعیین‌شده، خودداری کند.
معمولاً مستأجر طبق قراردادی که با موجر منعقد می‌شود، تعهد می‌کند مبلغ مشخص‌شده را به‌عنوان اجاره‌بها به مالک بپردازد. حال اگر به هر دلیل از پرداخت مبلغ مشخص‌شده خودداری کند، موجر ابتدا به بنگاه یا مرکزی که سند در آنجا تنظیم‌شده، مراجعه می‌کند تا به مستأجر اخطار لازم داده شود. درصورتی‌که مستأجر به اخطارها توجه نکند، موجر می‌تواند طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، درخواست فسخ اجاره‌نامه و تخلیه ملک موردنظر را از دادگاه نماید.
اگر قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر به شکل عادی تنظیم‌شده باشد یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، موجر ده روز فرصت دارد که اقساط عقب‌افتاده را بپردازد. در غیر این صورت، موجر به دادگاه مراجعه می‌کند و معمولاً بین ۱۰ روز تا دو ماه، اگر مستأجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند، دادگاه حکم تخلیه ملک موردنظر را صادر می‌کند.
درصورتی‌که اجاره‌نامه رسمی باشد و پس از اخطار اولیه مستأجر در مهلت ده‌روزه از پرداخت اجاره‌بهای عقب‌افتاده خودداری کند، موجر می‌تواند از دفترخانه یا اداره ثبت، درخواست صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها نماید.
عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر ازنظر قانونی قابل‌پیگیری باشد، حداقل یکی از شرایط زیر باید محقق شده باشد:
عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها: مستأجر بیش از سه ماه است که اجاره‌بها را پرداخت نکرده است.
انقضای مدت اجاره: مدت‌زمانی که در قرارداد اجاره برای اجاره ملک تعیین‌شده، به پایان رسیده است.
تخلف از مفاد قرارداد: مستأجر اقدامی انجام داده است که مغایر با مفاد قرارداد اجاره باشد.
مهلت اجرای دستور تخلیه
دادگاه معمولاً پس از اثبات تخلف مستأجر در عدم پرداخت اجاره‌بها، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند. بر اساس قوانین جاری، مستأجر موظف است ظرف مدت ۱۰ روز تا دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم، ملک را تخلیه نماید.
رویه عملی برای تخلیه ملک استیجاری
رویه قانونی تخلیه ملک اجاره‌ای زمانی آغاز می‌شود که مالک، ملک مسکونی یا تجاری خود را به‌صورت رسمی و طبق قرارداد به فرد دیگری اجاره می‌دهد. درصورتی‌که مستأجر به تعهدات خود مانند پرداخت به‌موقع اجاره‌بها یا تخلیه ملک در موعد مقرر عمل نکند، مالک می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.
معمولاً شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به درخواست‌های تخلیه فوری را دارد. اما برای صدور حکم تخلیه، شرایط خاصی باید وجود داشته باشد؛ ازجمله اینکه قرارداد اجاره به‌صورت کتبی تنظیم‌شده باشد، مدت قرارداد و مبلغ اجاره‌بها در آن مشخص‌شده باشد، حداقل دو شاهد قرارداد را امضا کرده باشند و مدت قرارداد به پایان رسیده باشد.
درصورتی‌که مالک از مستأجر وجهی به‌عنوان ودیعه، ضمانت یا سند تعهدآور دریافت کرده باشد، تخلیه ملک منوط به استرداد این وجه یا سند به مالک است.
اثبات پرداخت اجاره‌بها
اثبات پرداخت اجاره‌بها یکی از مسائل مهم در اختلافات میان موجر و مستأجر است. معمولاً اگر قرارداد اجاره در مراکز رسمی منعقد شود و مستأجر مبلغ اجاره را به این مراکز پرداخت کند، رسید دریافتی به‌عنوان سند معتبر برای اثبات پرداخت محسوب می‌شود.
در بسیاری از موارد نیز برای تضمین پرداخت اجاره، مستأجر حک‌هایی با امضای خود به موجر می‌دهد. در این صورت، مشخصات کامل جک‌ها باید در قرارداد اجاره قید شود. جک‌ها معمولاً در موعد مقرر به بانک منتقل و نقد می‌شوند، اما امکان بازگرداندن چک پس از پرداخت وجه توسط مستأجر نیز وجود دارد.
نکته مهم: اگر اجاره‌بها به‌حساب مالک یا نماینده او واریز شود یا به‌صورت نقدی پرداخت شود و مستأجر رسید معتبر دریافت نکند، در صورت بروز اختلاف، ارائه پرینت حساب یا صورت‌حساب بانکی به‌تنهایی نمی‌تواند به‌عنوان مدرک کافی برای اثبات پرداخت در دادگاه پذیرفته شود. برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، توصیه می‌شود مستأجران همواره رسید معتبر دریافت کنند.
اگر مالک و مستأجر قرارداد کتبی اجاره نداشته باشند، اثبات ادعاهای هر یک از طرفین در دادگاه بسیار دشوار خواهد بود.
چرا قرارداد کتبی اجاره مهم است؟
اعتبار قانونی: بر اساس قوانین جاری، قراردادهای اجاره شفاهی ازنظر قانونی معتبر نیستند و نمی‌توان از آن‌ها در دادگاه استفاده کرد.
حفاظت از حقوق طرفین: قرارداد کتبی، جزئیات اجاره مانند مدت اجاره، مبلغ اجاره، نحوه پرداخت و سایر توافقات را به‌صورت دقیق مشخص می‌کند و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری می‌کند.
چه اتفاقی می‌افتد اگر قرارداد کتبی وجود نداشته باشد؟
در صورت عدم وجود قرارداد کتبی، مالک می‌تواند با تکیه‌بر شهادت شهود به دادگاه مراجعه کند. اما پذیرش شهادت شهود به تشخیص قاضی یا شورای حل اختلاف بستگی دارد و ممکن است با مشکل مواجه شود. در این شرایط، اثبات مالکیت ملک برای استرداد آن امکان‌پذیر است، اما اثبات پرداخت نشدن اجاره‌بها و مطالبه آن بسیار دشوار خواهد بود.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه
مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه ملک، به نوع قرارداد اجاره بستگی دارد:
قراردادهای عادی: برای قراردادهای عادی اجاره، باید به دادگاه یا مراجع قضایی مراجعه کرد. پس از ارائه مدارک لازم، قاضی تصمیم می‌گیرد که آیا درخواست تخلیه موجه است یا خیر و در صورت تأیید، دستور تخلیه صادر می‌کند.
قراردادهای رسمی: در مورد قراردادهای رسمی اجاره، دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و اداره ثبت، مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه هستند. پس از ارسال اخطاریه به مستأجر مبنی بر تخلیه ملک، در صورت عدم تمکین مستأجر، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع می‌شود.
تصمیم‌گیری شورای حل اختلاف: شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک، به مستأجر مهلت مشخصی (معمولاً بین 10 روز تا دو ماه) می‌دهد تا ملک را تخلیه کرده و بدهی‌های خود را پرداخت کند.
سخن پایانی
برای اجرای حکم تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها (یا همان اجور معوقه)، وجود یک قرارداد اجاره معتبر بین موجر و مستأجر ضروری است. این قرارداد باید به‌طور واضح شرایط اجاره، ازجمله مبلغ اجاره و نحوه پرداخت آن را مشخص کند تا موجر بتواند در دادگاه به آن استناد کند.
عدم پرداخت اجاره‌بها به مدت بیش از سه ماه، علاوه بر ایجاد مشکلات مالی برای مالک، می‌تواند به اختلافات حقوقی پیچیده‌ای منجر شود. در چنین مواردی، مالک باید با اتکا به قوانین و مقررات مربوطه و با استفاده از مشاوره حقوقی متخصص، اقدامات لازم برای دریافت اجاره‌بها معوقه و تخلیه ملک را انجام دهد.
دفتر حقوقی دکتر بذرپاچ با داشتن سال‌ها تجربه در زمینه دعاوی حقوقی، به‌ویژه دعاوی مربوط به اجاره، آماده ارائه خدمات حقوقی به موجرانی است که با مشکل عدم پرداخت اجاره‌بها مواجه شده‌اند. وکلای متخصص این دفتر با بررسی دقیق قرارداد اجاره، ارائه مشاوره حقوقی جامع و پیگیری قانونی پرونده، به موجران کمک می‌کنند تا در کمترین زمان ممکن به‌حق خود برسند. با انتخاب دفتر حقوقی دکتر بذرپاچ، می‌توانید اطمینان داشته باشید که پرونده شما با دقت و تخصص کافی پیگیری خواهد شد.
دلایل انتخاب دفتر حقوقی دکتر بذرپاچ برای پیگیری پرونده‌های عدم پرداخت اجاره:
تخصص و تجربه: وکلای این دفتر سال‌ها تجربه در زمینه دعاوی اجاره‌دارند و به‌طور کامل با قوانین و رویه‌های قضایی آشنا هستند.
مشاوره حقوقی جامع: قبل از هر اقدامی، وکلای این دفتر به شما مشاوره حقوقی جامع ارائه می‌دهند تا از حقوق خود به‌طور کامل آگاه شوید.
پیگیری قانونی پرونده: وکلای این دفتر با جدیت و پشتکار، پرونده شمارا پیگیری می‌کنند تا در کمترین زمان ممکن به نتیجه مطلوب برسید.
تضمین موفقیت: با انتخاب دفتر حقوقی دکتر بذرپاچ، شانس موفقیت در پرونده خود را به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌دهید.
اگر با مشکل عدم پرداخت اجاره‌بها مواجه هستید، توصیه می‌شود برای دریافت مشاوره حقوقی و پیگیری قانونی پرونده خود، با دفتر حقوقی دکتر بذرپاچ تماس بگیرید.
تماس: [۰۹۱۲۷۶۷۸۷۵۱]
آدرس: تهران.سعادت آبا‌د.خیابان سرو غربی.نرسیده به خیابان بخشایش.مجتمع سفیر. واحد ۱۶
