الزام به تنظیم سند رسمی
سند رسمی، گواهی قطعی بر مالکیت است و در اغلب موارد، تنها با ارائه آن می‌توان مالکیت را اثبات کرد. به همین دلیل، در تمامی معاملات، چه منقول و چه غیرمنقول، وجود سند رسمی الزامی است و انتقال مالکیت بدون آن، عملاً امکان‌پذیر نیست.
طبق قانون، تنظیم سند رسمی یکی از تعهدات اصلی فروشنده یا مالک محسوب می‌شود. درصورتی‌که فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند امتناع کند، خریدار حق دارد با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، خواستار اجرای تعهد فروشنده شود.
در این مقاله، قصد داریم به بررسی دقیق شرایط و مراحل طرح چنین دعوایی بپردازیم و اطلاعات لازم را در اختیار خوانندگان قرار دهیم.
الزام به تنظیم سند رسمی
سند رسمی به دلیل اعتبار و رسمیتی که دارد، نسبت به سند عادی برتری قابل‌توجهی دارد. بااین‌حال، در بسیاری از موارد، انتقال مالکیت به‌صورت عادی و با استفاده از سند عادی انجام می‌شود. اگرچه تنظیم سند رسمی برای همه مالکان الزامی نیست، اما به‌شدت توصیه می‌شود تا با تنظیم سند رسمی، مالکیت خود را تثبیت کرده و از مزایای قانونی آن بهره‌مند شوند.
تنظیم سند رسمی، صرفاً یک تعهد اضافی نیست، بلکه ابزاری است برای ایجاد امنیت حقوقی و جلوگیری از بروز اختلافات آتی. حتی اگر فردی به‌صورت شفاهی یا با سند عادی ملکی را خریداری کرده باشد، می‌تواند از فروشنده درخواست تنظیم سند رسمی کند.
اما اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، چه باید کرد؟ در چنین مواردی، خریدار می‌تواند با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، از دادگاه درخواست کند تا فروشنده را مکلف به تنظیم سند به نام وی کند. این دعوا، یک حق قانونی برای خریدار است و دادگاه موظف است به آن رسیدگی کند.
بنابراین، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یک ابزار حقوقی مؤثر برای احقاق حق خریداری است که فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند.
با وجود اهمیت تنظیم سند رسمی، ممکن است برخی فروشندگان از انجام این تعهد خودداری کنند. در چنین مواردی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از حقوق خریدار است که می‌تواند توسط دادگاه پیگیری شود.
برای حل مشکلات حقوقی خود، با دفتر وکالت ما تماس بگیرید. دکتر حمید بذرپاچ با سال‌ها تجربه در امور حقوقی و ملکی، بهترین خدمات و مشاوره‌ها را ارائه می هدیم. جهت کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره تخصصی با شماره ۰۹۱۲۷۶۷۸۷۵۱ تماس بگیرید.
تنظیم سند رسمی نه تنها اعتبار مالکیت شما را تثبیت می‌کند، بلکه امنیت حقوقی شما را نیز تضمین می‌کند. با دریافت مشاوره‌های حقوقی از دفتر وکالت ما، با اطمینان بیشتری به آینده نگاه کنید.
مدارک موردنیاز تنظیم سند رسمی
در ادامه، مدارک موردنیاز برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (مال غیرمنقول) به‌صورت جزئی شرح داده می‌شود:
قرارداد معتبر: وجود یک قرارداد کتبی که به‌صراحت تعهد فروشنده به انتقال مال غیرمنقول را ذکر کرده باشد، الزامی است.
تعهد حضور فروشنده: فروشنده باید به‌طور کتبی متعهد شده باشد که در تاریخ و ساعت مشخصی برای امضای سند انتقال در دفتر اسناد رسمی حاضر شود.
پیش‌بینی جریمه: بهتر است در قرارداد، مبلغی به‌عنوان جریمه برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی تعیین شود.
اظهارنامه: چنانچه اظهارنامه‌ای مبنی بر درخواست حضور در دفتر اسناد رسمی به فروشنده ابلاغ‌شده باشد، کپی برابر اصل آن باید به دادخواست پیوست گردد.
اثبات تصرف: خریدار باید دلایل کافی برای اثبات تصرف خود بر ملک مورد معامله ارائه کند. مثلاً رسید اجاره، قبض‌های پرداخت‌شده و …
پایان کار و عدم خلاف: برای املاک، ارائه گواهی پایان کار و عدم خلاف از شهرداری الزامی است.
سابقه ثبتی: ملک مورد معامله باید سابقه ثبتی یا در جریان ثبت داشته باشد.
تعداد نسخه‌های دادخواست: دادخواست باید به تعداد فروشندگان به‌علاوه یک نسخه تنظیم شود.
نکات مهم:
دقت در تنظیم قرارداد: قرارداد باید شفاف و دقیق باشد تا در صورت بروز اختلاف، به‌عنوان سند معتبر مورد استناد قرار گیرد.
اهمیت اظهارنامه: اظهارنامه ابلاغ‌شده به فروشنده، مدرکی محکم برای اثبات درخواست خریدار است.
اثبات تصرف: ارائه دلایل کافی برای اثبات تصرف، نشان‌دهنده جدی بودن ادعای خریدار است.
اهمیت مدارک شهرداری: پایان کار و عدم خلاف، نشان‌دهنده قانونی بودن ساخت‌وساز و امکان انتقال سند است.
سابقه ثبتی ملک: داشتن سابقه ثبتی، روند انتقال سند را تسهیل می‌کند.
توجه: این موارد، به‌طورکلی مدارک موردنیاز برای طرح چنین دعوایی را بیان می‌کنند. ممکن است در موارد خاص، مدارک دیگری نیز موردنیاز باشد. بنابراین، توصیه می‌شود قبل از اقدام قانونی، با تیم وکلای دکتر حمید بذرپاچ مشورت کنید.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، رعایت مراحل قانونی و بررسی دقیق شرایط مختلف ضروری است. به‌طورکلی، دو حالت اصلی در این نوع دعاوی وجود دارد:
حالت اول: توافق بر تاریخ مشخص:
درصورتی‌که طرفین در قرارداد خریدوفروش، تاریخ و محل مشخصی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند تعیین کرده باشند، خریدار باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شود. در صورت عدم حضور فروشنده، خریدار موظف است گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه دریافت کند. این گواهی به‌عنوان مدرکی محکم برای اثبات عدم همکاری فروشنده در دادگاه مورداستفاده قرار می‌گیرد.
حالت دوم: عدم توافق بر تاریخ مشخص:
اگر در قرارداد تاریخی برای تنظیم سند تعیین نشده باشد، خریدار باید با ارسال اظهارنامه، از فروشنده درخواست کند تا در تاریخ و ساعت مشخصی در دفتر اسناد رسمی حاضر شود. در صورت عدم حضور فروشنده، خریدار می‌تواند همانند حالت اول، گواهی عدم حضور را اخذ کرده و به دادگاه ارائه دهد.
مراحل کلی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
تعیین تاریخ و محل: همان‌طور که در حالت‌های بالا توضیح داده شد، خریدار باید تاریخ و محل تنظیم سند را مشخص کند.
تهیه دادخواست: پس از دریافت گواهی عدم حضور، خریدار باید دادخواستی را علیه فروشنده تنظیم کند و به همراه مدارک لازم به دادگاه ارائه دهد.
ابلاغ دادخواست: دادخواست به فروشنده ابلاغ می‌شود تا وی بتواند به آن پاسخ دهد.
جلسات دادرسی: در صورت لزوم، جلسات دادرسی برگزار می‌شود تا طرفین بتوانند دلایل خود را ارائه دهند.
صدور رأی: دادگاه پس از بررسی پرونده، رأی خود را صادر می‌کند. درصورتی‌که حق با خریدار باشد، دادگاه فروشنده را مکلف به تنظیم سند می‌کند.
نکات مهم:
مدارک لازم: قرارداد خریدوفروش، اظهارنامه، گواهی عدم حضور، و سایر مدارک مرتبط باید به دادخواست پیوست شود.
مشاوره حقوقی: توصیه می‌شود برای طرح این نوع دعاوی از مشاوره حقوقی تیم وکلای دکترحمید بذرپاچ استفاده کنید.
پیگیری پرونده: خریدار باید پیگیر مراحل دادرسی باشد تا بتواند به‌حق خود دست یابد.
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی این موضوع، توصیه می‌شود برای کسب اطلاعات دقیق‌تر و اقدامات قانونی لازم، به دفتر حقوقی دکتر حمید بذرپاچ مراجعه کنید.
آشنایی با مراحل دعوای الزام به تنظیم سند
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، معمولاً مراحل زیر طی می‌شود:
ثبت دادخواست در سامانه ثنا: خواهان (خریدار) ابتدا باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواستی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی را در سامانه ثنا ثبت نماید. در این مرحله، ضمیمه کردن مدارکی همچون مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور در دفترخانه و سایر مدارک مرتبط الزامی است.
بررسی دادخواست و تعیین وقت رسیدگی: پس از ثبت دادخواست، دادگاه به بررسی مدارک ارائه‌شده می‌پردازد و سپس مدیر دفتر، وقت رسیدگی را تعیین می‌کند. خواهان باید در زمان مقرر همراه با وکیل خود در دادگاه حاضر شود.
رسیدگی دادگاه و صدور رأی: دادگاه به‌طور کامل به پرونده رسیدگی کرده و پس از بررسی ادعاهای طرفین، رأی خود را صادر می‌کند. درصورتی‌که خواهان بارأی صادره موافق نباشد، می‌تواند در مهلت قانونی نسبت به آن اعتراض نماید.
اجرای حکم:
حضور فروشنده: درصورتی‌که رأی دادگاه به نفع خواهان باشد و فروشنده به‌حکم دادگاه تمکین کند، باید ظرف مدت ۱۰ روز کاری به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند رسمی را به نام خریدار تنظیم نماید.
اجرای حکم توسط دادورز: چنانچه فروشنده از اجرای حکم خودداری کند، دادگاه با صدور اجراییه، دادورزی را مأمور می‌کند تا به همراه خریدار به دفتر اسناد رسمی رفته و نسبت به تنظیم سند اقدام نماید. در این صورت، هزینه‌های اجرای حکم نیز بر عهده فروشنده خواهد بود.
مدت‌زمان لازم برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر است؟
مدت‌زمان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، بسته به عوامل مختلفی مانند پیچیدگی پرونده، حجم کار دادگاه، تعداد جلسات دادرسی و همچنین همکاری طرفین دعوا، می‌تواند متفاوت باشد. عواملی همچون وجود اختلاف‌نظر در خصوص مالکیت، نقص مدارک و یا اعتراض به آرای صادره نیز می‌توانند بر طولانی‌تر شدن روند رسیدگی مؤثر باشند.
شرایط موردنیاز
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، وجود شرایط خاصی الزامی است. نبود هر یک از این شرایط، می‌تواند به رد دعوا منجر شود. چند مورد از مهمترین شرایط به شرح زیر است:
وجود قرارداد معتبر: بین خریدار و فروشنده باید یک قرارداد معتبر (مانند مبایعه‌نامه) وجود داشته باشد که به‌طور صریح به انتقال مالکیت ملک اشاره کند.
تعهد به حضور در دفترخانه: طرفین قرارداد باید متعهد شده باشند که در تاریخ و ساعت مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شوند. همچنین، در صورت عدم حضور یکی از طرفین، بهتر است در قرارداد مبلغی به‌عنوان جریمه پیش‌بینی شود.
مالکیت قانونی فروشنده: فروشنده باید مالک قانونی ملک مورد معامله باشد و حق انتقال آن را داشته باشد.
عدم توقیف ملک: ملک مورد معامله نباید توقیف‌شده باشد و قابلیت نقل‌وانتقال آن باید محفوظ باشد.
پرداخت کامل ثمن معامله: خریدار باید مابقی ثمن معامله را آماده کرده و در زمان حضور در دفترخانه برای تنظیم سند، آن را پرداخت نماید.
نکات و تبصره‌ها
آشنایی با نکات کلیدی در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به شما کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری حقوق خود را پیگیری کنید. در ادامه، برخی از مهمترین این نکات را ذکر میکنیم:
هزینه دادرسی: هزینه دادرسی در این نوع دعاوی، معمولاً معادل ۳.۵ درصد ارزش ملک است. این ارزش، توسط کارشناسان دادگستری تعیین می‌شود و لزوماً برابر با ارزش عرف بازار نیست.
اهمیت وجود قرارداد کتبی: داشتن قرارداد کتبی و امضاشده بین طرفین، به‌عنوان مدرک اصلی در دادگاه محسوب می‌شود. قراردادهای شفاهی یا بدون امضا، اعتبار قانونی لازم را ندارند.
عدم توقیف ملک: ملک مورد معامله نباید در رهن یا توقیف باشد. به‌عبارت‌دیگر، ملک باید آزاد و آماده انتقال باشد.
پیش‌بینی وجه التزام: بهتر است در قرارداد، مبلغی به‌عنوان وجه التزام برای عدم اجرای تعهدات توسط طرف مقابل در نظر گرفته شود. این امر، احتمال اجرای تعهدات طرف مقابل را افزایش می‌دهد.
نکات و تبصره‌های مهم به‌منظور الزام به تنظیم سند
برای طرح موفق دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وجود سابقه ثبتی برای ملک مورد معامله از اهمیت بالایی برخوردار است. به‌عبارت‌دیگر، ملک باید در دفاتر اسناد رسمی به نام یکی از طرفین معامله ثبت‌شده باشد. این امر به‌عنوان یکی از شروط اساسی برای اثبات مالکیت و پیگیری قانونی این نوع دعاوی محسوب می‌شود.
چرا سابقه ثبتی مهم است؟
اثبات مالکیت: وجود سابقه ثبتی، به‌عنوان مدرک محکمی برای اثبات مالکیت مالک قانونی ملک محسوب می‌شود.
سهولت در پیگیری حقوقی: باوجود سابقه ثبتی، پیگیری حقوقی و اثبات ادعاهای طرفین در دادگاه ساده‌تر خواهد بود.
کاهش اختلافات: سابقه ثبتی، بسیاری از اختلافات احتمالی در خصوص مالکیت ملک را از بین می‌برد.
نکته مهم: درصورتی‌که ملک مورد معامله فاقد سابقه ثبتی باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با پیچیدگی‌های بیشتری همراه خواهد بود و نیاز به بررسی دقیق‌تر شرایط پرونده دارد.
توصیه می‌شود: قبل از هرگونه اقدام حقوقی در این زمینه، با تیم وکلای دفتر حقوقی دکتر بذرپاچ مشورت کنید تا از مشاوره حقوقی دقیق و جامعی بهره‌مند شوید.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
تنظیم سند رسمی یکی از مراحل پایانی و بسیار مهم در معاملات املاک است که طی آن، مالکیت ملک به‌طور رسمی به نام خریدار منتقل می‌شود. فروشنده موظف است پس از انجام معامله و دریافت وجه، نسبت به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند.
اما اگر فروشنده از تنظیم سند خودداری کند، چه باید کرد؟
درصورتی‌که فروشنده باوجود دریافت وجه، از تنظیم سند رسمی خودداری نماید، خریدار می‌تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حق قانونی خود را مطالبه کند.
چرا آشنایی با نکات حقوقی این دعاوی مهم است؟
آشنایی با نکات حقوقی مربوط به طرح این نوع دعاوی، به شما کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری حقوق خود را پیگیری کنید و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری نمایید. در این مقاله، به برخی از مهمترین نکات در این زمینه اشاره‌شده است.
نکات کلیدی در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
سابقه ثبتی ملک: ملک مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی معتبر باشد.
وجود قرارداد معتبر: داشتن قرارداد خریدوفروش معتبر و امضاشده توسط طرفین، شرط اصلی طرح این دعوا است.
پرداخت کامل ثمن معامله: خریدار باید تمام ثمن معامله را پرداخت کرده باشد.
عدم توقیف ملک: ملک مورد معامله نباید در رهن یا توقیف باشد.
پیش‌بینی وجه التزام: بهتر است در قرارداد، مبلغی به‌عنوان وجه التزام برای عدم اجرای تعهدات توسط طرف مقابل در نظر گرفته شود.
تماس: [۰۹۱۲۷۶۷۸۷۵۱]
آدرس: تهران.سعادت آبا‌د.خیابان سرو غربی.نرسیده به خیابان بخشایش.مجتمع سفیر. واحد ۱۶
