فروش ملک به چند نفر یا به عبارت دقیق‌تر، معامله معارض به عملی اطلاق می‌شود که در آن، یک ملک مشخص بیش از یک‌بار و به صورت هم‌زمان به افراد مختلف فروخته شود. این نوع معامله که در واقع فروش مال غیر محسوب می‌شود، یک عمل مجرمانه است.
به زبان ساده‌تر، زمانی که فردی ملکی را به چندین نفر فروخته و از هر یک وجهی دریافت کند، در حالی که مالکیت ملک تنها یک‌بار قابل انتقال است، مرتکب جرم معامله معارض شده است.
معامله معارض چیست؟
معامله معارض به معامله‌ای گفته می‌شود که در آن، یک شخص مال یا ملکی را که قبلاً به فرد دیگری فروخته است، مجدداً به شخص یا اشخاص دیگری نیز بفروشد. به عبارت ساده‌تر، این عمل به معنای فروش یک کالا به چندین نفر به طور هم‌زمان و بدون اطلاع هر یک از خریداران از معامله دیگری است.
مراحل وقوع معامله معارض:
انجام معامله اولیه: فروشنده، مال خود را به شخص اول می‌فروشد و سند مالکیت یا قولنامه‌ای را به نام او صادر می‌کند.
انجام معامله دوم (معامله معارض): فروشنده، بدون اینکه به خریدار اول اطلاع دهد، مجدداً همان مال را به شخص دوم یا اشخاص دیگری می‌فروشد و از آن‌ها نیز وجه دریافت می‌کند.
پیامدهای معامله معارض:
- جرم بودن: معامله معارض یک جرم محسوب می‌شود و مرتکب آن قابل تعقیب کیفری است.
- مجازات: بر اساس قانون، فردی که مرتکب جرم معامله معارض شود، به حبس محکوم خواهد شد.
- روال دادخواهی:
- تظلم خواهی: افراد شاکی (خریداران) باید به دادسرا مراجعه کرده و شکایت خود را مطرح کنند.
- ثبت شکایت: شکایت آن‌ها در دادسرا ثبت‌شده و پرونده‌ای تشکیل می‌شود.
- تحقیقات مقدماتی: دادسرا به بررسی ادعاهای مطرح‌شده و جمع‌آوری مدارک می‌پردازد.
- صدور کیفرخواست: در صورت احراز جرم، دادسرا کیفرخواست صادر کرده و پرونده را به دادگاه ارسال می‌کند.
- رسیدگی دادگاه: دادگاه به شکایت رسیدگی کرده و پس از بررسی ادله و دفاعیات طرفین، حکم مقتضی را صادر می‌کند.
نکات مهم:
سند رسمی: برای اثبات مالکیت و جلوگیری از وقوع معامله معارض، توصیه می‌شود که معاملات املاک به صورت رسمی و با تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی انجام شود.
استعلام از ثبت اسناد: قبل از خرید هر ملکی، بهتر است از ثبت اسناد محل وقوع ملک استعلام گرفته شود تا از عدم وجود هرگونه معامله قبلی اطمینان حاصل شود.
مشاوره حقوقی: در صورت مواجهه با مشکلاتی از این قبیل، بهتر است از یک وکیل پایه یک دادگستری مشاوره حقوقی دریافت کنید.
برای دریافت مشاوره دقیق و تخصصی، به تیم وکلای ما در دفتر حقوقی دکتر بذرپاچ مراجعه کنید. بهترین وکیل ملکی در تهران دکتر حمید بذرپاچ وکیل پایه یک دادکستری
از کجا بفهمیم ملک به چند نفر فروخته‌شده
برای اطمینان از اینکه ملکی که قصد خرید آن رادارید، تنها به شما فروخته‌شده است، می‌توانید اقدامات زیر را انجام دهید:
برای اطمینان از اینکه ملکی که قصد خرید آن رادارید، تنها به شما فروخته‌شده است، می‌توانید اقدامات زیر را انجام دهید:استعلام از نهادهای مربوطه: قبل از انجام معامله، از نهادهایی مانند اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری و سایر مراجع ذی‌ربط، استعلامات لازم را اخذ کنید تا از وضعیت ثبتی ملک و عدم وجود هرگونه محدودیت یا تعهد قبلی اطمینان حاصل کنید.
ذکر شرط در قرارداد: در قرارداد اولیه یا قولنامه، به‌صراحت ذکر کنید که پس از ثبت رسمی مالکیت در دفاتر اسناد رسمی، معامله معتبر و قانونی خواهد بود. این شرط به عنوان ضمانتی برای شما عمل می‌کند.
اهمیت سامانه کد رهگیری و ثبت رسمی:
یکی از مهم‌ترین راهکارها برای جلوگیری از فروش هم‌زمان یک ملک به چند نفر، استفاده از سامانه کد رهگیری و ثبت رسمی انتقال ملک است. با دریافت کد رهگیری برای هر معامله و ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی، امکان کنترل و نظارت بر معاملات املاک فراهم می‌شود و از وقوع تخلفات جلوگیری می‌شود.
چالش‌های موجود و راهکارهای پیشنهادی:
مشکلات سامانه کد رهگیری: اگرچه سامانه کد رهگیری باهدف جلوگیری از معاملات معارض راه‌اندازی شده است، اما به دلیل برخی مشکلات اجرایی، تاکنون به طور کامل موفق نبوده است.
اعتبار سنجی قولنامه‌های غیررسمی: یکی از راهکارهای پیشنهادی برای رفع این مشکل، کاهش اعتبار قولنامه‌های غیررسمی و تاکید بر تنظیم قراردادهای رسمی است. با تصویب قوانین مربوطه، تنها قراردادهای رسمی دارای اعتبار قانونی خواهند بود و این امر به نفع خریداران خواهد بود.
برای جلوگیری از گرفتار شدن در معاملات معارض و حفظ حقوق خود، به عنوان خریدار، باید به نکات زیر توجه کنید:
- استعلام جامع: قبل از هرگونه معامله، استعلامات لازم را از نهادهای مربوطه اخذ کنید.
- قرارداد رسمی: حتما قرارداد معامله را به صورت رسمی و با ذکر جزئیات کامل تنظیم کنید.
- استفاده از سامانه کد رهگیری: در صورت امکان، از سامانه کد رهگیری استفاده کرده و کد رهگیری معامله خود را دریافت کنید.
- مشاوره حقوقی: در صورت نیاز، از مشاوره حقوقی وکلای متخصص در امور ملکی در دفتر حقوقی دکتر بذرپاچ بهره‌مند شوید.
با رعایت این موارد، می‌توانید از بروز مشکلات احتمالی در معاملات املاک جلوگیری کرده و با اطمینان خاطر ملک مورد نظر خود را خریداری کنید.
قانون معامله معارض
قانونگذار برای جلوگیری از کلاهبرداری و تضییع حقوق افراد، جرم معامله معارض را تعریف کرده است. این جرم زمانی رخ می‌دهد که فردی یک ملک یا مال را که قبلاً به شخص دیگری فروخته، مجدداً به شخص یا اشخاص دیگری بفروشد. به عبارت ساده‌تر، فروش یک کالا به چندین نفر به طور هم‌زمان بدون اطلاع هر یک از خریداران از معامله دیگری، معامله معارض محسوب می‌شود.
مجازات معامله معارض
با توجه به اهمیت موضوع و ضرورت حفظ حقوق افراد، قانونگذار مجازات سنگینی برای مرتکبان این جرم در نظر گرفته است. بر اساس ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، هرکس به موجب سند رسمی یا عادی، نسبت به‌عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید، به حبس از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
عناصر تشکیل‌دهنده جرم معامله معارض:
- انجام دو معامله: برای تحقق جرم معامله معارض، انجام دو معامله در خصوص یک مال مشخص الزامی است.
- سند رسمی برای معامله دوم: معامله دوم که با معامله اول تعارض دارد، باید به صورت رسمی و با تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی انجام‌شده باشد.
- عدم اطلاع خریدار اول: خریدار اول باید از انجام معامله دوم و فروش مال به شخص یا اشخاص دیگر بی‌اطلاع باشد.
پیامدهای معامله معارض:
در صورت اثبات جرم معامله معارض در دادگاه، مرتکب علاوه بر حبس، به رد اموال دریافتی به صاحبان اصلی و جبران کلیه خسارات وارده به آنان محکوم خواهد شد.
جرم معامله معارض یک جرم جدی است که می‌تواند عواقب بسیار ناخوشایندی برای خریداران املاک به همراه داشته باشد.
حکم و قانون فروش یک ملک به چند نفر
طبق قوانین کشور، فروش یک ملک به چند نفر به صورت هم‌زمان جرم محسوب می‌شود و مرتکب آن با مجازات حبس مواجه خواهد شد. این جرم که به عنوان معامله معارض شناخته می‌شود، در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک به طور دقیق تعریف‌شده است.
ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک چه می‌گوید؟
این ماده قانونی بیان می‌کند که هرگاه شخصی ملکی را به موجب سند رسمی یا عادی به فرد یا افرادی واگذار کند و سپس مجدداً همان ملک را به شخص یا اشخاص دیگری بفروشد و برای هر یک از این معاملات سند جداگانه‌ای تنظیم کند، مرتکب جرم معامله معارض شده است. در این صورت، فرد خاطی به حبس از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
تکلیف ملکی که به دو نفر فروخته‌شده چیست؟
چه کسی مالک اصلی آن خواهد بود؟
زمانی که یک ملک به چند نفر به صورت هم‌زمان فروخته می‌شود، ممکن است این سوال پیش بیاید که مالک اصلی ملک چه کسی است؟ برای پاسخ به این سوال، قانونگذار روشی مشخص تعیین کرده است.
اولویت با اولین خریدار:
طبق قانون، در صورتی که ملکی به چند نفر فروخته شود، اولین خریداری که بتواند با ارائه مدارک معتبر، تقدم خود را در انجام معامله ثابت کند، به عنوان مالک قانونی ملک شناخته می‌شود.
حقوق سایر خریداران:
خریدارانی که پس از اولین خریدار اقدام به خرید ملک کرده‌اند، نمی‌توانند ادعای مالکیت بر ملک را داشته باشند. با این حال، آن‌ها می‌توانند علیه فروشنده به دلیل کلاهبرداری شکایت کرده و مطالبه خسارت کنند.
تأثیر نوع سند بر مالکیت:
نوع سند (رسمی یا غیررسمی) تأثیری بر اولویت مالکیت ندارد. به عبارت دیگر، حتی اگر اولین خریدار تنها یک قولنامه ساده داشته باشد و سایر خریداران سند رسمی تنظیم کرده باشند، باز هم حق مالکیت به اولین خریدار تعلق می‌گیرد.
اهمیت اثبات تقدم در معامله:
برای اثبات مالکیت، خریدار اول باید بتواند با ارائه مدارک کافی مانند قرارداد خرید، رسید پرداخت وجه و سایر اسناد مرتبط، ثابت کند که قبل از سایر خریداران اقدام به خرید ملک کرده است.
در مواردی که ملکی به چند نفر فروخته می‌شود، اصل بر این است که اولین خریداری که بتواند تقدم خود را در انجام معامله ثابت کند، مالک قانونی ملک خواهد بود. سایر خریداران می‌توانند علیه فروشنده به دلیل کلاهبرداری اقدام قانونی انجام دهند.
راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر
در سال 1387، سامانه‌ای باهدف مدیریت معاملات املاک و جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر راه‌اندازی شد. این سامانه که به سامانه کد رهگیری معروف است، قرار بود با صدور کد رهگیری منحصربه‌فرد برای هر معامله، امکان نظارت بر معاملات و جلوگیری از فروش مجدد یک ملک را فراهم کند.
نحوه عملکرد سامانه کد رهگیری:
در این سامانه، هر مبایعه‌نامه‌ای که بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شد، باید دارای یک کد رهگیری منحصربه‌فرد می‌بود. با این روش، پس از فروش یک ملک، پلاک ثبتی آن قفل‌شده و امکان فروش مجدد آن به شخص دیگری تا زمانی که مراحل انتقال سند به طور کامل انجام‌نشده باشد، وجود نداشت.
دلایل ناکارآمدی سامانه کد رهگیری:
باوجود اهداف خوب، این سامانه به دلایل مختلفی نتوانست به طور کامل به اهداف خود دست پیدا کند:
همکاری نکردن سایر دستگاه‌ها: عدم همکاری سایر دستگاه‌ها مانند سازمان ثبت اسناد و املاک، باعث ایجاد خلأهای قانونی و سوءاستفاده برخی افراد شد.
ضعف فرهنگ ثبت معاملات: بسیاری از افراد به دلایل مختلف از جمله هزینه‌ها و روند طولانی ثبت رسمی، از ثبت معاملات خود در دفاتر اسناد رسمی خودداری می‌کردند.
رای دیوان عدالت اداری: با صدور رای دیوان عدالت اداری، برخی از مفاد این سامانه لغو شد که بر عملکرد آن تأثیر منفی گذاشت.
بهترین راهکار برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر:
با توجه به چالش‌های موجود، برای جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر، توصیه می‌شود به موارد زیر توجه کنید:
ثبت رسمی معاملات: حتماً تمامی معاملات املاک را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید.
استعلام از ثبت اسناد: قبل از انجام هرگونه معامله، از ثبت اسناد محل وقوع ملک استعلام بگیرید تا از عدم وجود هرگونه محدودیت یا تعهد قبلی اطمینان حاصل کنید.
استفاده از سامانه‌های الکترونیکی: از سامانه‌های الکترونیکی مانند سامانه ثبت اسناد برای پیگیری مراحل ثبت سند و اطمینان از تکمیل فرآیند انتقال مالکیت استفاده کنید.
در قراردادهای مبایعه‌نامه، باید به صراحت ذکر شود که انجام معامله منوط به ثبت رسمی آن در دفتر اسناد رسمی است. همچنین، مشاورین املاک موظف هستند به مشتریان خود در مورد اهمیت ثبت رسمی معاملات و خطرات ناشی از معاملات غیررسمی اطلاع دهند.
اگرچه سامانه کد رهگیری نتوانست به طور کامل از فروش یک ملک به چند نفر جلوگیری کند، اما ثبت رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی و استعلام از ثبت اسناد، همچنان بهترین راهکار برای اطمینان از امنیت معاملات املاک است.
نحوه شکایت در مورد معامله معارض
قدم اول: ثبت شکایت در سامانه ثنا
فردی که متوجه شده است ملکی که خریداری کرده به شخص دیگری نیز فروخته‌شده است، باید ابتدا به صورت الکترونیکی در سامانه ثنا (ثنا، سامانه یکپارچه قضایی) ثبت‌نام کرده و سپس شکایت خود را در این سامانه ثبت کند. برای این کار، نیاز به احراز هویت آنلاین و ارائه مدارک لازم است.
قدم دوم: طرح دعوی کیفری
پس از ثبت شکایت، شاکی باید دعوی کیفری خود را علیه فردی که مرتکب جرم معامله معارض شده است، مطرح کند. در این مرحله، شاکی باید مدارک لازم مانند قرارداد خرید، سند مالکیت (در صورت وجود)، و سایر مدارک مرتبط را به دادسرا ارائه دهد.
توصیه می‌شود که افراد برای پیگیری پرونده‌های معامله معارض، از یک وکیل پایه یک دادگستری با تجربه در امور ملکی کمک بگیرند. وکیل می‌تواند به شما در جمع‌آوری مدارک، تنظیم دادخواست و پیگیری مراحل دادرسی کمک کند.
قدم سوم: صدور حکم کیفری
در صورتی که دادگاه کیفری جرم معامله معارض را محرز بداند، حکم به محکومیت متهم صادر خواهد شد. این حکم شامل مجازات حبس و همچنین الزام متهم به بازگرداندن مال به مالک اصلی است.
قدم چهارم: طرح دعوی حقوقی برای ابطال سند
پس از صدور حکم کیفری، شاکی باید با در دست داشتن این حکم، به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و دادخواستی برای ابطال سند ناشی از معامله معارض مطرح کند. در این مرحله، دادگاه حقوقی با بررسی مدارک و مستندات، به ابطال سند معامله معارض و صدور سند جدید به نام شاکی اصلی اقدام خواهد کرد.
قدم پنجم: اجرای حکم و صدور سند جدید
پس از قطعی شدن حکم دادگاه حقوقی، دادگاه دستور اجرای حکم را به اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌کند. اداره ثبت نیز با توجه به این دستور، سند مالکیت قبلی را باطل کرده و سند جدیدی به نام مالک اصلی صادر می‌کند.
نکات مهم:
مدارک لازم: برای پیگیری پرونده معامله معارض، داشتن تمامی مدارک مربوط به معامله، از جمله قرارداد خرید، سند مالکیت (در صورت وجود)، رسید پرداخت وجه و سایر اسناد مرتبط، ضروری است.
مهلت قانونی: برای طرح شکایت و پیگیری مراحل قانونی، مهلت‌های قانونی مشخصی وجود دارد. بنابراین، توصیه می‌شود در اسرع وقت اقدام کنید.
پیگیری پرونده‌های معامله معارض، فرایندی پیچیده و زمان‌بر است. با این حال، با رعایت مراحل قانونی و استفاده از کمک وکلای مجرب دفتر حقوقی دکتر بذرپاچ، می‌توان به نتیجه مطلوب دست‌یافت.
دو مبایعه‌نامه برای یک ملک
به طور کلی، وجود دو مبایعه‌نامه برای یک ملک تنها در شرایط بسیار خاص و با رعایت ضوابط قانونی امکان‌پذیر است. این شرایط عبارتند از:
توافق طرفین: هر دو طرف معامله باید به صورت آگاهانه و با رضایت کامل، به فروش بخشی از ملک به دو نفر مختلف رضایت دهند.
تعیین دقیق سهم هر خریدار: در قراردادهای مبایعه‌نامه باید به طور دقیق مشخص شود که هر یک از خریداران مالک چه بخشی از ملک هستند.
عدم مغایرت با قوانین: این توافق نباید با قوانین و مقررات جاری کشور مغایر باشد.
محدودیت‌های وجود دو مبایعه‌نامه:
قراردادهای رسمی: در قراردادهای رسمی، وجود دو مبایعه‌نامه برای یک ملک به ندرت امکان‌پذیر است و معمولاً نیاز به مجوز قانونی دارد.
تقسیم ملک: در صورتی که ملک به دو نفر فروخته شود، باید به صورت دقیق و قانونی تقسیم شود و سهم هر یک از خریداران مشخص گردد.
ثبت در دفاتر اسناد رسمی: هرگونه تقسیم ملک و فروش آن به چند نفر، باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر باشد.
فروش ملک به دو نفر با سند عادی
فروش یک ملک به دو نفر با استفاده از سند عادی، در شرایط خاصی ممکن است. این شرایط به شرح زیر است:
تفکیک ملک: ملک مورد نظر باید به صورت قانونی و دقیق تفکیک‌شده باشد و سهم هر یک از خریداران به طور واضح مشخص‌شده باشد. به عبارت دیگر، باید مشخص باشد که هر کدام از خریداران مالک چه بخشی از ملک هستند.
توافق صریح طرفین: همه طرفین معامله، یعنی فروشنده و هر دو خریدار، باید به طور صریح و کتبی با شرایط فروش و سهم هر یک از خریداران موافقت کنند. این توافق باید در سند عادی قید شود.
ثبت دقیق سهم هر خریدار: در سند عادی باید به طور دقیق مشخص شود که هر یک از خریداران مالک چه متراژی از ملک هستند و حدود و مشخصات دقیق هر قسمت از ملک به طور واضح بیان شود.
فروش زمین قولنامه‌ای به چند نفر
فروش زمین یا ملک با سند قولنامه‌ای به چند نفر متأسفانه به دلیل ماهیت غیررسمی قولنامه‌ها، امکان‌پذیر است. فروشنده می‌تواند بدون نیاز به طی مراحل قانونی و ثبت رسمی سند، با تنظیم چندین قولنامه برای یک ملک، آن را به افراد مختلف بفروشد. این عمل، یک نوع کلاهبرداری محسوب می‌شود و عواقب حقوقی جدی برای فروشنده در پی خواهد داشت.
چرا فروش زمین قولنامه‌ای به چند نفر غیرقانونی است؟
عدم قطعیت مالکیت: قولنامه‌ها به‌تنهایی برای اثبات مالکیت کافی نیستند و در صورت بروز اختلاف، تعیین مالک اصلی ملک بسیار دشوار خواهد بود.
کلاهبرداری: فروش یک ملک به چند نفر با استفاده از قولنامه، نوعی کلاهبرداری محسوب می‌شود و فروشنده به دلیل فریب دادن خریداران، قابل تعقیب کیفری است.
ضرر و زیان خریداران: خریداران زمین‌هایی که به صورت قولنامه‌ای و به چند نفر فروخته‌شده است، متحمل ضرر و زیان مالی زیادی می‌شوند و ممکن است تمام یا بخشی از پول پرداختی خود را از دست بدهند.
حقوق خریداران در صورت وقوع چنین اتفاقی:
خریدارانی که متوجه شده‌اند ملکی که خریداری کرده‌اند به چند نفر فروخته‌شده است، می‌توانند با مراجعه به مراجع قضایی، حقوق خود را پیگیری کنند. آن‌ها می‌توانند با ارائه مدارک و مستندات، از جمله قولنامه‌ای که در اختیاردارند، شکایت خود را مطرح کرده و خواستار:
ابطال معاملات بعدی: درخواست ابطال معاملات بعدی که پس از معامله آن‌ها انجام‌شده است.
بازگشت وجه پرداختی: مطالبه وجهی که بابت خرید ملک پرداخت کرده‌اند.
جبران خسارت‌های وارده: مطالبه خساراتی که به دلیل این کلاهبرداری متحمل شده‌اند.
پیش‌فروش آپارتمان به دو نفر
پیش فروش یک واحد آپارتمان به چند نفر به صورت هم‌زمان، یک عمل غیرقانونی و کلاهبرداری محسوب می‌شود که به عنوان معامله معارض شناخته می‌شود.
جهت دریافت مشاوره همین حالا با دفتر وکالت دکتر حمید بذر پاچ تماس بگیرید.
تماس: [۰۹۱۲۷۶۷۸۷۵۱]
آدرس: تهران.سعادت آبا‌د.خیابان سرو غربی.نرسیده به خیابان بخشایش.مجتمع سفیر. واحد ۱۶
